Fundos Imobiliários, ou Fundos de de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário.

Quando eu falo mercado imobiliário não são apenas apartamentos ou salas comerciais, que são bem conhecidos dos investidores que participam neste mercado. Mas uma coisa bem maior.

Estou falando de prédios inteiros, salas comerciais, escritórios corporativos, shopping centers, universidades, galpões industriais, galpões logísticos. Todas essas classes de imóveis são ativos os quais os FIIs investem recursos com o objetivo primordial de auferir renda.

Além desses ativos físicos, os fundos imobiliários também podem investir em títulos de valores mobiliários, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), LCIs (Letras de Credito Imobiliário), LHs (letras hipotecarias), bem como outros FIIs, já que eles são lastreados em investimentos imobiliários.

Ao deter uma cota de um fundo imobiliário, o investidor se torna cotista deste fundo, portanto dono, passando a correr os riscos do empreendimento imobiliário e tendo participação nas receitas de alugueis do mesmo.

Assim como as ações, os FIIs são negociados na Bolsa de Valores, ambientes de negociação de valores mobiliários. No Brasil, BM&FBOVESPA é quem administra mercados organizados de Títulos, Valores Mobiliários e Contratos Derivativos.

Como são formados os Fundos Imobiliários

Os Fundos de Investimento Imobiliários (FII) são formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos em todo o tipo de negócios de base imobiliária, seja no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos.

A maravilha desta classe de investimento é que permite a participação em grandes empreendimentos por valores muito pequenos. Ao se tornar detentor de cotas de fundos imobiliários, você se torna um dos donos do fundo imobiliário.

Os FII atraem muitos investidores Pessoa Física (PF), tendo em vista que o investimento em imóveis é culturalmente bem visto pelos brasileiros e os rendimentos distribuídos, observadas determinadas condições, são isentos de imposto de renda.

Cabe ao administrador, uma instituição financeira específica, elaborar o fundo e realizar o processo de captação de recursos junto aos investidores através da venda de cotas (o chamado IPO, ou mercado primário).

Os recursos captados na venda das cotas poderão ser utilizados para a aquisição de imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais, bem como para a aquisição de títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário, tais como cotas de outros FIIs, Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), ações de companhias do setor imobiliário etc.

Recomendo também a leitura dos artigos:

• Juros Compostos: A força que vai te deixar rico
• O que são Títulos?
• O que são Ações?

Características dos Fundos Imobiliários

Semelhantes a ações, o FII é constituído para que suas cotas sejam negociadas na bolsa de valores. Porém, este é um mercado diferente em relação a regulação, riscos, etc.

A relação dos Fundos Imobiliários com o setor imobiliário, uma forma de investimento mais tradicional, pode causar a percepção equivocada de que se trata de um investimento sem riscos e que as decisões podem ser tomadas sem a necessidade de uma maior reflexão.

É importante esclarecer que o investimento em cotas de Fundos Imobiliários apresenta características específicas que o difere substancialmente do investimento direto em imóveis, principalmente no que diz respeito aos riscos assumidos pelo investidor.

Os imóveis adquiridos deverão ser divididos em um determinado número de cotas não resgatáveis, ou seja, são comercializados na forma de fundos fechados, podendo ter duração determinada ou indeterminada.

Além disso, eles devem distribuir, no mínimo, 95% do lucro auferido. 75% da carteira do fundo deverá ser alocada em empreendimentos imobiliários, sendo permitido que somente 25% do patrimônio seja investido em títulos de renda fixa ou em cotas de fundos imobiliários. Não é permitido operar no mercado futuro ou de opções.

Os Fundos Imobiliários possuem sua própria Regulação

Os Fundos Imobiliários, à semelhança dos fundos de ações, renda fixa, derivativos, etc., são regulados, fiscalizados e têm seu funcionamento autorizado pela CVM – Comissão de Valores Mobiliários, por se tratar de captação de recursos do público para investimento.

A quota de um fundo imobiliário é valor mobiliário.

Aliás, um fundo imobiliário é bastante semelhante a uma empresa de capital aberto, com seus acionistas, aumentos de capital, assembléias, distribuições de resultado, etc.

Do patrimônio de um fundo podem participar um ou mais imóveis, parte de imóveis, direitos a eles relativos, etc. Com a regulamentação introduzida pela Instrução CVM nº 472, que vigora desde 03/12/2008, estes fundos podem investir em vários títulos e valores mobiliários que tenham como foco e/ou lastro principal o mercado imobiliário.

Todo FII possui um regulamento que, dentre outras disposições, determina a política de investimento do fundo.

A política pode ser específica e estabelecer, por exemplo, que o FII invista apenas em imóveis prontos destinados ao aluguel de salas comerciais, ou ser genérica e permitir ao fundo adquirir imóveis prontos em geral ou em construção, os quais poderão ser alugados ou vendidos.

Com a aquisição dos imóveis, o fundo obterá renda com sua locação, venda ou arrendamento.

Caso aplique em títulos e valores mobiliários, a renda se originará dos rendimentos distribuídos por esses ativos ou ainda pela diferença entre o seu preço de compra e de venda (ganho de capital). Os rendimentos auferidos pelo FII são distribuídos periodicamente aos seus cotistas.

Fundos Imobiliários e o Mercado Secundário

O FII é constituído sob a forma de condomínio fechado, em que não é permitido ao investidor resgatar as cotas antes de decorrido o prazo de duração do fundo.

A maior parte dos FIIs tem prazo de duração indeterminado, ou seja, não é estabelecida uma data para a sua liquidação.

Nesse caso, se o investidor decidir sair do investimento, somente poderá fazê-lo através da venda de suas cotas no mercado secundário, ou seja, através de negociação diretamente no homebroker.

Vantagens de Investir em Fundos de Investimento Imobiliário

Agora que você já sabe o que são fundos de investimento imobiliário, vou citar cinco grandes vantagens de se investir neste produto.

1 – Os Fundos Imobiliários possuem Custo Reduzido

A grande vantagem dos fundos imobiliários é a forma barata de se investir em imóveis.

Caso um investidor quisesse investir em imóveis sozinho, ele deveria adquirir uma casa ou escritório para alugar ou ganhar com a valorização deste imóvel.

Entretanto, ele teria que desembolsar uma grande quantia em dinheiro, muitas vezes impossível para o pequeno investidor.

Comparativamente à aquisição direta em imóveis, o investidor de FII não terá gastos com ITBI, taxas de certidões, reconhecimentos de firma, cópia de documentos, escritura, registro, comissão de imobiliária, entre outros, o que normalmente fica em torno de 5% do valor do imóvel.

Já em um fundo imobiliário, é possível fazer isso com pouco dinheiro, pois o montante do dinheiro arrecadado por todos os investidores é suficiente para adquirir alguns imóveis ou papéis lastreados no mercado imobiliário.

2 – Facilidade de Acesso: é possível investir em fundos imobiliários pelo smartphone

É possível investir nos Fundos Imobiliários por meio eletrônico, através de ordens no homebroker de sua corretora.

Assim você pode participar de investimentos em imóveis de qualidade, alugado para grandes empresas, com pouco recurso, de maneira quase instantânea e ainda por cima sem burocracia.

3 – Investimento inicial baixo

A maioria dos FIIs são negociados com valores que oscilam entre R$ 60 a R$ 200 reais, cada cota. Porém existem alguns fundos imobiliários que são negociados a valores muito baixos.

Portanto, não é necessário grandes somas de dinheiro para começar a investir.

4 – Os Fundos Imobiliários realizam distribuição mensal de Renda

Como ocorre em imóveis, investindo em Fundos Imobiliários, você recebe renda todo mês na sua conta, o valor proporcional investido, referente a receitas como por exemplo, o aluguel.

Os rendimentos serão creditados mensalmente na conta do investidor, descontado todas as taxas, emolumentos e outras despesas, além dos 5% para a constituição de um fundo de reserva, já líquido do imposto de renda, que incide na base de 20% sobre os rendimentos distribuídos.

5 – Diversificação

Além de ser uma outra classe de ativo (o que por si já reduz o risco de exposição dos recursos do investidor), ao investir em fundos imobiliários, o investidor pode compor sua carteira com quotas de vários Fundos, atuantes em segmentos diversos, como shoppings, indústria, logística, hotéis, imóveis comerciais ou residenciais, etc.

O risco de inadimplência ou vacância também fica pulverizado entre os diferentes locatários. Além disso, o investidor tem a oportunidade de acessar empreendimentos em diversas localidades e mitigar fatores regionais.

Riscos de Investir em Fundos Imobiliários

Assim como todo investimento, os fundos imobiliários também apresentam riscos. O risco maior de se investir nesse tipo de fundo é a chamada vacância.

Se um determinado fundo comprar um prédio comercial e o empreendimento for um fracasso, isto é, quase ninguém alugar uma sala ou andar neste prédio, o fundo ficará sem a receita proveniente de aluguel. Ou, se um determinado imóvel desvalorizar devido a qualquer circunstância.

Portanto, na hora de investir, olhar quais empreendimentos o fundo tem participação, a qualidade dos imóveis, a taxa de vacância e as perspectivas futuras desses imóveis é fundamental na hora de decidir se você deverá investir nesse fundo ou não.

CONCLUSÕES

Os Fundos de Investimento Imobiliários (FII) são formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos em todo o tipo de negócios de base imobiliária, seja no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos.

Do patrimônio de um fundo podem participar um ou mais imóveis, parte de imóveis e  direitos a eles relativos.

Estes fundos podem investir também em vários títulos e valores que tenham o mercado imobiliário como foco ou lastro principal (tais como LCIs, CRIs, LHs e até mesmo outros FIIs).

Com baixo investimento, o investidor pode adquirir cotas de fundos, administrados por gestão profissional, que detêm construções comerciais como hospitais, galpões logísticos e shopping centers, por exemplo, com rendimentos provenientes de aluguéis.

Vimos cinco vantagens de se investir em fundos imobiliários, foram elas:

1. Custo Reduzido
2. Facilidade de Acesso
3. Investimento inicial baixo
4. Distribuição mensal de Renda
5. Diversificação

Caso esteja decidido investir neste produto, é fundamental avaliar quais empreendimentos o fundo tem participação, a qualidade dos imóveis, a taxa de vacância e as perspectivas futuras desses imóveis.

Bons investimentos!

Livros recomendados

• Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliário, 1ª ed, 2014 – por André L. Bacci

Fontes de consulta

• http://www.bmfbovespa.com.br/pt_br/produtos/listados-a-vista-e-derivativos/renda-variavel/fundos-de-investimento-imobiliario-fii.htm

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